Reformei meu apartamento: o que preciso fazer para pagar menos IRPF

As reformas em imóveis podem ser uma estratégia eficaz para reduzir a carga tributária na venda de uma casa, especialmente quando se trata do Imposto de Renda na venda de imoveis, que na verdade é sobre o ganho de capital.

No Brasil o lucro obtido com a venda de um imóvel está sujeito à tributação de imposto de renda, mas é possível diminuir o valor do imposto a pagar ao incluir os custos das reformas e melhorias realizadas no cálculo da base de cálculo do imposto.

Como Funciona?

Quando você vende um imóvel, o ganho de capital (diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição) pode ser tributado. No entanto, o valor de aquisição pode ser aumentado pelos custos de reformas e melhorias que tenham sido feitas ao longo do tempo, desde que essas despesas sejam comprovadas por meio de notas fiscais e recibos. Isso reduz o lucro tributável e, consequentemente, o valor do imposto a pagar.

Valores declarados referentes a reformas em imóveis precisam ter sido pagos no mesmo ano-base da declaração.

Os valores gastos em reformas em imóveis podem ser acrescidos aos custos de aquisição do imóvel da Declaração de Imposto de Renda, aumentando assim, o valor do imóvel e assim pagar menos impostos de renda ao vender o imóvel

Os valores declarados referentes a reformas em imóveis precisam ter sido pagos no mesmo ano-base da declaração, ou seja, valores da reforma de 2024 deve ser informado na declaração de 2025, que é referente ao ano-base de 2024.

Para declarar gastos com reformas em anos anteriores, será preciso retificar as Declarações de Imposto de Renda referentes aos respectivos anos.

Exemplo Prático

Suponha que você comprou um apartamento ou uma casa por R$ 300.000,00 e, ao longo dos anos, investiu R$ 50.000,00 em reformas, como a troca das portas e janelas, pintura, instalação de piso novo e modernização da cozinha. Ao vender a casa por R$ 500.000,00 o ganho de capital seria calculado da seguinte forma:

• Valor de venda: R$ 500.000,00
• Valor de aquisição: R$ 300.000,00
• Custos com reformas: R$ 50.000,00
• Base de cálculo do imposto: R$ 500.000,00−(R$ 300.000,00 + R$ 50.000,00) = R$ 150.000,00

Sem considerar as reformas, o ganho de capital seria de R$ 200.000,00 (R$ 500.000,00 – R$ 300.000,00). Ao incluir os R$ 50.000,00 gastos com reformas, a base de cálculo do imposto cai para R$ 150.000, reduzindo o valor do imposto de renda a pagar.

Tipos de Reformas que Podem Ser Consideradas para pagar menos imposto de renda na venda de imóveis

Nem todas as despesas com o imóvel podem ser incluídas no cálculo do ganho de capital. Geralmente, apenas as reformas que agregam valor ao imóvel, como:

• Reformas estruturais (telhado, fundações, etc.)
• Instalação de sistemas elétricos ou hidráulicos novos
• Ampliação de áreas (quartos, banheiros, etc.)
• Melhorias em acabamentos (pisos, azulejos, pintura, etc.)

• construção, ampliação, desde que os projetos tenham sido aprovados pelos órgãos municipais competentes;

Despesas com manutenção rotineira, como consertos de vazamentos ou pintura de manutenção, normalmente não são consideradas.

Documentação Necessária para diminuir imposto de renda na venda de imóveis

Para que as reformas sejam consideradas na redução do imposto, é fundamental manter toda a documentação comprobatória, como:

• Notas fiscais dos materiais adquiridos
• Contratos com profissionais ou empresas que realizaram as reformas
• Recibos de pagamento
• Fotos antes e depois das reformas (opcional, mas pode ajudar em caso de fiscalização)

Para saber mais sobre como declarar imposto de renda veja nosso artigo “Como fazer declaração de imposto de renda?”

Como é feito na pratica?

O detalhamento dos custos com a reforma deve ser informando em detalhes no campo ‘Discriminação’, assim como as informações das Notas Fiscais e Recibos.

Ou seja, deve-se descrever com detalhes todos os custos da reforma, informando: número da Nota Fiscal, data da compra, valor, fornecedor e explicar o tipo de reforma que foi realizada.

Caso a reforma seja uma pintura, por exemplo, que se contrata uma pessoa física, a mesma deve emitir um recibo com a data da execução do serviço, número do seu CPF e valor.

Para os imóveis financiados, a regra é a mesma, deve-se somar no campo ‘Situação em 31/12/20xx’ os gastos com a reforma ao saldo do custo de aquisição, declarados no campo ‘Situação em 31/12/20xx’.

Por exemplo: uma pessoa física adquiriu um imóvel financiado no valor de R$ 200 mil e, até o último dia do ano de 2024, pagou entre entrada, FGTS e parcelas um valor total de R$ 100 mil, e naquele mesmo ano fez reformas no valor de R$ 10 mil, na declaração deve informar R$ 110 mil como o valor final do imóvel.

Quer aprender a investir em renda variável? caso positivo, veja nosso artigo “Introdução a renda variável“, nele você aprenderá tudo que você precisa saber para começar a entender os investimentos em renda variável.

Considerações Finais

Utilizar as reformas como forma de reduzir o imposto na venda de um imóvel é uma estratégia legal e vantajosa, mas exige planejamento e organização. É importante consultar um contador ou consultor tributário para garantir que todas as despesas sejam corretamente contabilizadas e que você esteja em conformidade com a legislação fiscal.

Além disso, é válido ressaltar que as regras podem variar dependendo do país ou região, por isso é essencial estar atento às normas locais.

Em resumo, investir em reformas não só valoriza o imóvel, mas também pode ser uma forma inteligente de minimizar a carga tributária na hora da venda.